К 2025 году «ворота Северного Кавказа», Ростов-на-Дону, станет мегаполисом не только в представлении своих жителей, которые уже давно его таковым считают, но и всей страны: согласно генеральному плану застройки города, он будет объединен с некоторыми соседними городами области и его границы сильно изменятся. По градостроительным меркам, осталось недолго, и Ростов уже вовсю готовится к своему новому положению, увеличивая цены на недвижимость, ставки по ипотечным кредитам и расчищая места для элитного строительства.
Гонка за ценами
Теперь есть надежда, что за ними удастся угнаться: замедление темпов роста цен на вторичном рынке – одна из основных нынешних тенденций, в некоторых сегментах наблюдается даже отрицательная коррекция. Средняя стоимость одного метра жилья на вторичном рынке на конец минувшего года в среднем по городу составила почти 52 тыс. руб.: в кирпичных домах - около 56 тыс. руб., в панельных - 46 тыс. руб., в монолитно-каркасных — чуть более 60 тыс. руб.
Западный жилой массив на сегодняшний день на первом месте по количеству предложений жилья, на втором месте Центр и на третьем – Северный жилой массив. Наименьшее число предложений поступает из района Аэропорта и Болгарстроя. По количеству заявок на покупку квартиры Центр теснит ЗЖМ, наименьшее количество заявок, как и предложений, на район Болгарстрой. Самыми дорогими являются однокомнатные квартиры, самыми дешевыми – трехкомнатные, отстающие по дороговизне даже от коммуналок.
Что касается новостроек, то здесь темпы роста цен тоже несколько замедлились. Новостройки сейчас потеряли былую инвестиционную привлекательность, тем не менее, они пользуются активным спросом у покупателей по причине дефицита.
Существенным событием на ростовском рынке недвижимости стало анонсирование и начало коттеджного строительства. Сразу несколько крупных инвесторов выступили со своими проектами, которые скоро будут реализованы в ближайших окрестностях Ростова. Вообще направление коттеджных поселков можно считать здесь очень перспективным: неудовлетворенный спрос огромен, поэтому инвесторы могут рассчитывать на серьезные прибыли.
Устойчивый рост цен зато наблюдается на рынке коммерческой недвижимости, он был заметен на протяжении всего 2007 года, так что Ростов повторяет путь развития столицы: масштабное строительство торговых и бизнес-центров, развлекательных центров и т.д. С другой стороны, несмотря на интерес и инвесторов, и арендаторов к подобным помещениям, повышенный спрос остается на небольшие офисы и магазины площадью 25-50 квадратных метров, расположенные на первых этажах фасадных зданий: даже в спальных районах Ростова квартиры на первых этажах, подходящие для перевода в нежилой фонд, могут быть проданы в 1,5-2 раза дороже, чем прочие.
Чем дороже, тем привлекательнее
Ситуация на рынке аренды Ростова стремительно меняется. Если полгода-год назад риэлторы констатировали факт снижения спроса на аренду квартир по причине активного развития ипотеки, то сейчас он вновь набирает обороты. В последнее время в Ростове наблюдается массовый приток специалистов из других городов: открываются новые ТРК, представительства иностранных компаний. Их работники, безусловно, ориентированы на аренду жилья, а не на покупку. Сыграло свою роль здесь и закрытие Ворошиловского моста через Дон, по которому ежедневно ездили на работу в Ростов люди со всего юга области - увеличился поток нанимателей, которые планируют переехать в город из-за трудностей с транспортом.
Как ни странно, в Ростове не хватает качественного жилья. Самый большой спрос сейчас на квартиры бизнес и премиум-класса. Очень востребованы квартиры в новых домах, с современным ремонтом, мебелью и бытовой техникой. Стремительно набирает популярность еще один сегмент на рынке жилой аренды — элитные домовладения. Спрос на них также велик среди приезжих специалистов с семьями.
По количеству предложений в секторе найма ростовского жилья ситуация не отличается от сектора купли-продажи: на первом месте Центр, на втором ЗЖМ и на третьем – СЖМ, при этом спрос на Центр продолжает расти. Лидером по количеству арендуемых комнат являются «двушки».
Вообще стоимость аренды жилья в Ростове неуклонно стремится вверх, зарплаты при этом расти не торопятся. Средняя стоимость аренды средней ростовской «однушки» – 10-12 тысяч рублей, средняя ростовская зарплата ненамного превышает этот показатель. Выход для многих – так называемый flatmate, или «гурт» - групповой съем жилья. Основной рынок «гурта» лежит вне или на грани правового поля: как правило, потенциальный арендодатель в этих случаях – человек, который пишет объявление «сдам без посредников». Потенциальные арендаторы в этом случае – студенты, коллеги по работе, «знакомые знакомых». Это главное отличие от, скажем, московских, а тем более зарубежных условий, где люди могут познакомиться максимум за несколько дней до сделки. Однако, перспектива у направления есть: ростовские фирмы так или иначе включают «квартиры для студентов» в перечень своих предложений.
Америка опять подвела
На ростовском рынке ипотечного кредитования сегодня работают 32 банка, предлагающих заемщикам 275 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. Ставки по ипотеке в городе и области находятся в диапазоне от 10 до 16% годовых по рублевым кредитам и от 7 до 14.5% годовых по валютным.
В 2007 году на рынке ипотечного кредитования произошел серьезный перелом. В начале года ипотека активно развивалась и прогнозы, которые делали в 2006 году по поводу бурного развития ипотечного кредитования, полностью оправдывались. Но на фоне радужных перспектив, которые виделись в первой половине года, серьезным ударом стал ипотечный кризис, разразившийся в США. Разумеется, его последствия не могли не отразиться на российском рынке. Конец года охарактеризовался ужесточением условий получения кредитов, процентные ставки вновь поползли вверх и к концу 2007 года составили в среднем 14 - 15% годовых, хотя еще летом были на 2 - 3 процента ниже.
План Ростова
В связи с формированием ростовской агломерации, которое запланировано к 2025 году и в процессе которого к Ростову будут присоединены областные города Аксай, Батайск, Чалтырь, Новочеркасск, Азов и Таганрог, уже сегодня начинают возникать проблемы, касающиеся функционирования так называемого «второго жилья» - коллективных садоводств и дач - значительная часть которых, в отличие от других крупнейших городов России, расположена непосредственно в границах городской черты.
Самыми масштабными проектами ближайших лет называли постройку в Ростове двух новых мостов, канатной дороги и второго аэропорта. Правда, от двух последних проектов разработчики генплана предпочли отказаться, заменив, впрочем, канатку скоростными трамваями.
Генпланом предусмотрено увеличение площадей под строительство жилья. В проекте около 10 процентов объемов нового строительства предлагается разместить за административной границей города. Расширять Ростов планируется в направлении Аксая и Мясниковского района области. В результате площадь Ростова увеличится на 6 процентов. По прогнозам экспертов, возможно будет построить до 21 миллиона квадратных метров жилья, начиная с 2010 года, когда планируется построить первый миллион квадратных метров.
